[충주 부동산전문 변호사]상가건물에 관한 임대차계약에서 차임 연체로 인한 해지 및 계약갱신 거절

안녕하세요. 충주 부동산전문 변호사 박채훈입니다.

 

오늘은 상가건물 임대차계약에서 차임 연체로 인한 해지 및 계약 갱신 거절에 관하여 알아보겠습니다.

 

 

법 규정을 살펴보겠습니다.

민법 제640조 (차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차는 임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

상가건물 임대차보호법 제1조 (목적)
이 법은 상가건물 임대차에 관하여 민법에 대한 특례를 규정하여 국민 경제생활의 안정을 보장함을 목적으로 한다.

상가건물 임대차보호법 제10조(계약갱신 요구 등)
① 임대인은 임차인이 임대차기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다.
1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우

상가건물 임대차보호법 제10조의 8 (차임연체와 해지)
임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다. (2015. 5. 13. 본조신설)

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여기서 해지와 계약갱신 거절의 차이는 어떻게 다를까요?

임대차계약의 해지라 함은, 임대차 계약에서 정한 기간 중에 일정한 해지사유가 발생하는 경우 어느 일방이 상대방에 대하여 행사할 수 있습니다.

반면 계약갱신 요구는 임대차계약에서 정한 기간이 만료되는 경우 임차인은 계약의 갱신, 즉 기간 만료로 임대차계약이 종료된 이후에도 계약 관계를 유지하겠다는 의사표시이고,

계약갱신 요구에 대한 거절은 임대인이 어떠한 사유에 의하여 원래의 임대차계약에서 정한 기간이 만료되면 더 이상 임대차관계를 유지하지 않겠다는 의사표시입니다.

 

 

한편 상가임대차법 제10조의 8은 2015. 5. 13. 신설된 조항입니다.

즉, 위 조항이 신설되기 전에 상가임대차법에서 차임연체로 인한 해지 조항은 별도로 없었던 것입니다.

이러한 이유로 대법원은, 상가임대차법이 민법에 대한 특례 규정이라는 점을 전제로, 상가임대차법상 민법 제640조에 대한 특례 규정은 없고, 상가임대차법 제10조 제1항 제1호에서 정한 계약갱신 거절에 관한 규정이 민법 제640조에 대한 특례에 해당한다고 볼 수 없다고 하면서 임차인이 임대차계약기간 중에 2기의 차임액에 달하는 연체를 하는 경우 임대인은 해지할 수 있다고 판단하였습니다.

그러나 상가임대차법 제10조의 8의 신설로써 현재에는 위 대법원 판례가 더 이상 유지되기는 어려울 것으로 사료됩니다.

즉, 상가임대차법 제10조의 8은 민법 제640조의 특례 규정에 해당하므로

계약 기간 중이라도 임차인이 3기의 차임액을 연체하여야만 임대인은 해지권을 행사할 수 있습니다.

또는 임대인은 임대차기간 중 해지권을 행사하지 않더라도 임대차기간이 종료될 무렵까지 임차인의 연체액이 3기의 차임액에 달하는 경우 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있습니다.

또한 잘 아시겠지만 "3기의 차임액"의 의미도 명확히 알 필요가 있습니다.

예를 들면 월 차임이 100만 원이라고 하면 3기의 차임액은 300만 원입니다.

그러므로 임차인이 월 차임을 20만 원씩 세 번 지급함으로써 연체차임액이 240만 원이라고 한다면 3기의 차임액인 300만 원을 연체한 것이 아니므로 임대인은 임차인의 차임연체를 이유로 한 해지권을 행사할 수 없습니다.

 

 

 

 

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그러므로 계약의 체결부터 종료에 이르기까지 법률 전문가의 조언이 필요합니다.

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충주 민사 변호사 박채훈

 

의뢰인의 입장에서 생각하고 진심을 다하는​ 변호사가 되겠습니다.

 

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