[충주 음성 민사 변호사]명도소송 법적 분쟁

 

 

충주민사 변호사 박채훈

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안녕하세요 .  충주법률사무소 법무팀장입니다.

오늘은 최근 상담문의가 많아 진 명도소송에 대해 알아볼까합니다.

명도소송이란

매수인이 부동산에 대한 대금을 지급했음에도 점유자가 부동산의 인도를 거절하는 경우 부동산을 비우고 넘겨달라는 의도로 제기하는 소송이다. 매수인, 매수인의 상속인 등 매수인의 일반 승계인이 제기할 수 있으며 제기 기간은 제한이 없다. 이 소송은 주로 경매를 통해 부동산의 소유주가 바뀌었을 경우에 진행한다. 매수인이 경매로 부동산을 낙찰 받고 부동산 인도명령 신청기간, 즉 매각대금을 지급한 후 6개월이 지난 다음에도 인도명령 대상자가 부동산의 인도를 거절할 때 제기할 수 있다. 인도명령 대상자 이외의 사람이 해당 부동산을 점유하고 있는 경우에도 제기 가능하다. 소송에서 승소 판결이 난 후 집행문이 발효되면 강제 집행으로 점유자를 내보내고 부동산을 인도받을 수 있다.

[네이버 지식백과] 명도소송 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

 명도소송의 정의에서 볼 수 있듯이 가장 중요한 점은 권리 관계가 명확해야한다는 것입니다.

 

그렇다면 명도소송은 어떤경우에 진행할 수 있을까요?

• 인도 명령을 받은 입주자가 해당 부동산을 점유하고 있는 경우
• 경매 절차에서 낙찰받고 매각 대금을 낸 뒤 6개월이 지났으나 인도명령 대상자가 인도를 거절한 경우
• 임차인이 월 임대료를 2달분 내지 않았을 경우
• 상가의 경우 월 임대료를 3달분 내지 않았을 경우
• 불법 점유자가 권한 없이 점유하고 있을 경우 

이러한 경우 명도소송를 진행하게 됩니다.

임대인과 임차인의 소송일 경우 명확한 임대차계약이 가장 중요합니다.

임대료를 미납한 내역 또는 이미 계약 만료 또는 해지된 내역을 입증할 수 있어야 합니다.

 

 위 경우에 해당한다면 첫번째로 내용증명을 보내게 됩니다.

 

실제로 명도소송을 청구하기 전 가장 많이 활용하는 것이 바로 내용증명 발송입니다.

내용증명은 법적 조치를 취할 수 있다는 ‘최후의 통첩’으로서의 역할뿐만 아니라 추후 실제 명도소송을 진행할 경우 문서 내에서 내용과 발송일, 도달일 등이 입증되면서 후에 증거로 유리하게 활용할 수 있습니다.

다만, 전문가의 도움없이 내용증명을 보내게 되면 오히려 잘못된 정보가 소송때 불리한 입장으로 바뀔 수 있으니 내용증명은 전문가와 상의 후 보내는 것을 추천합니다.

 

 

더불어 부동산점유이전 가처분신청을 해야합니다.

부동산 점유이전금지 가처분

채권자가 권리를 실현하기 위하여 취하는 보전처분의 일종으로, 명도소송을 진행하는 동안 채무자가 부동산에 대한 점유를 다른 이에게 이전하거나 점유 명의를 변경하려는 위험을 원천적으로 방지하기 위해 시행된다.

[네이버 지식백과] 부동산 점유이전금지 가처분 (시사상식사전, pmg 지식엔진연구소)

소송이 진행되는 동안 임차인이 다른이에게 이전하거나 변경 한다면 임대인은 소송에 승소하였어도 소송의 목적물이 변동이 되어 판결문의 효력을 가질 수 없게 됩니다. 이러한 상황을 사전에 방지할 수 있습니다.

 

명도소송은 권리관계가 명확한 분쟁이기에 비교적 승소의 확률이 높은 소송임이 분명합니다.
하지만 오늘 설명드린 내용처럼 사전처리를 해 두지 않는다면 승소를 하고도 낭패를 볼 수 있습니다.
따라서 전문적인 부동산 전문 변호사의 적절한 사전 도움을 받아 분쟁을 조기에 해결하는 것이 중요합니다.

 

부동산 전문 박채훈 변호사

정확하고 전문적인 부동산 소송을 함께 합니다.

 

​* 상담 당일 사건선임을 의뢰하는 경우 선임료 외 별도의 상담료가 청구되지 않습니다.

충주 법률사무소민본 박채훈변호사

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